Kdy ho potřebujete a jak ho zajistit?

Prodej nezačíná zveřejněním inzerátu. Patří k němu také podklady, které kupujícím pomáhají rozhodnout se s důvěrou.

Při přípravě prodeje domu nebo bytu se obvykle nejvíce pozornosti věnuje ceně, fotografiím a tomu, jak nemovitost představit zájemcům. Vedle toho ale existují dokumenty, které nejsou na první pohled vidět, přesto mají při prodeji své důležité místo. Jedním z nich je průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB.

Majitelé se často ptají, zda ho potřebují i ke starému domu, jestli nestačí předložit vyúčtování energií nebo zda lze vše vyřešit uvedením třídy G do inzerátu. Právě kolem těchto otázek vzniká řada nedorozumění.

PENB proto doporučuji řešit už při přípravě nabídky. Včas lze zjistit, zda existuje použitelný průkaz, jaké podklady chybějí a jestli se na nemovitost vztahuje některá ze zákonných výjimek.

1. Co je PENB a co se z něj kupující dozví?

Průkaz energetické náročnosti budovy hodnotí energetickou náročnost nemovitosti za stanovených podmínek užívání. Zohledňuje stavební konstrukce i technické systémy, například vytápění, přípravu teplé vody, větrání nebo chlazení.

Součástí průkazu je protokol a grafické znázornění s klasifikačními třídami od A do G. PENB tak není pouze barevný obrázek přiložený k inzerátu, ale dokument obsahující podrobnější informace o hodnocené budově. Způsob výpočtu a podobu průkazu upravuje vyhláška č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, v platném znění.

Proč PENB nemusí odpovídat skutečným účtům za energie?Dvě domácnosti mohou ve stejném domě spotřebovat rozdílné množství energie. Jedna vytápí všechny místnosti na vyšší teplotu, druhá část domu téměř nevyužívá. Liší se také počet obyvatel, spotřeba teplé vody nebo způsob větrání.

PENB slouží k hodnocení za srovnatelných podmínek. Vyúčtování naopak zachycuje skutečný provoz konkrétní domácnosti. Tyto informace se proto doplňují; průkaz sám neurčuje přesnou budoucí měsíční platbu kupujícího.

Při prezentaci nemovitosti proto považuji za užitečné připravit vedle PENB také přehled skutečných nákladů a vysvětlit, za jakých podmínek vznikly.

2. Kdy je PENB povinný a jaká legislativa ho upravuje?

Základním předpisem je zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, především § 7a. Ten upravuje povinnosti při výstavbě, větších změnách dokončených budov i při prodeji a pronájmu.

Pokud se neuplatní zákonná výjimka, řeší se PENB při prodeji domu i bytu a při pronájmu budovy nebo její ucelené části. Není tedy dokumentem určeným pouze pro novostavby.

Proč ho řešit ještě před inzercí?
Státní energetická inspekce upozorňuje, že povinnosti se týkají také předložení průkazu zájemcům a uvedení energetické třídy v nabídce. Doporučuje proto začít se zajišťováním PENB před samotnou realizací prodeje nebo pronájmu.

Z praktického hlediska tak lze předejít situaci, kdy je nemovitost nafocená, zájemci se hlásí, ale potřebné informace se teprve začínají dohledávat.

3. Jaké povinnosti má prodávající a co řeší realitní makléř?

Zákon rozlišuje předložení průkazu zájemci a jeho předání kupujícímu. Průkaz nebo jeho kopie se předkládá před uzavřením smluv týkajících se koupě; kupujícímu se předává nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Obdobně jsou upraveny povinnosti při nájmu.

Při přípravě prodeje proto doporučuji mít jasno v tom:

• zda je průkaz k dispozici a pro jakou budovu byl zpracován;
• zda je stále platný;
• zda odpovídá současnému stavu nemovitosti;
• kdo zajistí jeho zpřístupnění zájemcům;
• jak bude doloženo jeho předání kupujícímu.

Co znamená energetická třída G v inzerátu?
Pokud zprostředkovatel neobdrží grafickou část průkazu, zákon mu ukládá uvést v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu. Takto uvedené G proto nemusí být výsledkem skutečného energetického hodnocení domu.

Uvedení G ale samo o sobě nenahrazuje povinnosti vlastníka týkající se PENB.

Pro kupujícího je tento rozdíl podstatný. Z pouhého písmene v inzerátu nemusí poznat, zda má dům skutečně takový výsledek, nebo zda zprostředkovatel zatím nedostal potřebný dokument.

4. Jak se PENB řeší při prodeji bytu?

U bytu doporučuji začít dotazem na společenství vlastníků jednotek, případně správce domu. Průkaz zpracovaný pro celou budovu totiž slouží také jako průkaz pro její ucelenou část.

Vlastník jednotky si má PENB prokazatelně vyžádat. Aktuální znění zákona stanoví pro jeho předání lhůtu 30 dnů, pokud již byl opatřen, a 60 dnů, pokud dosud opatřen nebyl.

Písemná žádost pomáhá zachovat přehled o tom, kdy byl průkaz vyžádán a jaká přišla odpověď. Při přípravě nabídky se tak lze opřít o konkrétní komunikaci.

Lze místo PENB použít vyúčtování energií?
U jednotky zákon připouští náhradu vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé tři roky, pokud průkaz nebyl vlastníkovi předán ani na písemné vyžádání. Nejde však o obecnou možnost, kterou lze automaticky použít u každé prodávané nemovitosti.

Pokud takovou situaci řešíte, doporučuji předem ověřit splnění podmínek a úplnost podkladů. Samotné sdělení, že „SVJ průkaz nemá“, není vhodné považovat za uzavření celé věci.

5. Kdy se PENB nevyžaduje?

Zákon obsahuje výjimky, jejichž použití závisí na konkrétní nemovitosti. Mezi příklady patří budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m² nebo některé stavby pro rodinnou rekreaci. U těch musí být splněno sezonní užívání a zákonná podmínka nízké odhadované spotřeby energie vůči celoročnímu provozu.

Starý dům není automatickou výjimkou
Zvláštní možnost se týká budov vystavěných před 1. lednem 1947, u nichž také poslední větší změna proběhla před tímto datem. Pro neopatření průkazu při prodeji nebo pronájmu je navíc nutná písemná dohoda obou stran.

U starších domů proto nestačí znát přibližný rok výstavby. Důležité mohou být také pozdější stavební zásahy a dostupné doklady o jejich rozsahu.

U památkově chráněných nemovitostí záleží na přesném režimu
Zákon upravuje výjimku pro kulturní památky a budovy v památkové rezervaci. Nelze ji bez dalšího rozšiřovat na každou starší nemovitost nebo na všechny objekty v památkové zóně.

Případnou výjimku doporučuji ověřit předem a mít připravené podklady, které její použití vysvětlují. Předejde se tím dohadům během jednání se zájemcem.

6. Jak získávám podklady pro vyhotovení PENB?

Příprava prodeje někdy znamená i focení míst, která v nabídce vůbec neuvidíte. Vedle obývacího pokoje, zahrady nebo fasády přicházejí na řadu technické detaily a dokumentace.

Když pro klienta připravuji podklady pro PENB, pořizuji fotografie, shromažďuji dostupné informace a vyplňuji dotazník pro zpracovatele. Podklady potom předávám online firmě, která zpracování zajistí.

Jaké informace může zpracovatel potřebovat?
Konkrétní seznam určuje zpracovatel podle nemovitosti a dostupné dokumentace. Při přípravě proto zjišťuji, co bude potřeba doložit, například:

• výkresy, půdorysy a rozměry budovy;
• informace o obvodových stěnách, střeše a podlahách;
• údaje o zateplení a jeho rozsahu;
• informace o oknech a dveřích;
• údaje o vytápění a přípravě teplé vody;
• informace o dalších technických systémech;
• fotografie a doklady k provedeným úpravám.

Pokud majitel některé údaje nezná, je potřeba tuto skutečnost zpracovateli sdělit. Neověřený údaj může vypadat jako drobnost, ale ovlivní navazující práci.

Kdo samotný průkaz vyhotovuje?
PENB zpracovává příslušný oprávněný energetický specialista, případně jiná osoba oprávněná podle zákona. Moje role spočívá v přípravě podkladů a koordinaci.

Ani při online objednávce není vhodné předem slibovat, že vždy postačí fotografie a dotazník. Zpracovatel musí posoudit, zda má dostatečné informace a zda nepotřebuje něco doplnit nebo ověřit.

7. Jak dlouho PENB platí a kdy je potřeba nový?

Zákon stanoví platnost deset let od vyhotovení, která však končí také při větší změně dokončené budovy nebo změně způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.

Při přípravě prodeje proto nekontroluji pouze datum na dokumentu. Důležité je také zjistit, co se od jeho zpracování v domě změnilo.

Majitel mohl například provést zateplení, stavební úpravy nebo změnit technické vybavení. V takové situaci je vhodné předložit původní průkaz i informace o úpravách specialistovi a ověřit další postup. Také poradna MPO upozorňuje na potřebu řešit soulad průkazu se skutečnou podobou objektu.

Kolik zpracování stojí a jak dlouho trvá?
Pro všechny nemovitosti nelze uvést jednu spolehlivou cenu ani termín. Před objednáním doporučuji nechat si potvrdit nabídku podle konkrétní budovy, rozsahu podkladů a požadovaných služeb.

Vyplatí se předem vědět:

• co cena zahrnuje;
• zda bude nutné zaměření nebo další návštěva;
• jak se řeší chybějící dokumentace;
• od jakého okamžiku běží dohodnutý termín;
• v jaké podobě bude hotový průkaz předán.

Přesná domluva pomůže sladit zpracování s plánovaným zveřejněním nabídky.

8. Jaké pokuty hrozí za nesplnění povinností?

Povinnosti kolem PENB nejsou pouze doporučením. Jejich porušení může být přestupkem, který projednává Státní energetická inspekce.

Podle znění zákona účinného k 20. říjnu 2026 lze za příslušná porušení povinností při prodeji a pronájmu uložit pokutu až 200 000 Kč. Tato horní hranice se u dotčených přestupků vztahuje na nepodnikající fyzické osoby i právnické a podnikající fyzické osoby. Právním základem jsou zejména § 12 odst. 1 písm. h) a i) a odst. 2 písm. a), respektive § 12a odst. 1 písm. j) a l) a odst. 4 písm. a).

Starší informace Státní energetické inspekce uváděly pro fyzické osoby horní hranici 100 000 Kč. Při čtení článků je proto důležité kontrolovat jejich datum a používané znění zákona.

Částka „až 200 000 Kč“ představuje zákonné maximum, nikoli automatickou pokutu za každý jednotlivý případ. Bez posouzení konkrétních okolností nelze předem určit výsledek řízení.

Při přípravě prodeje proto doporučuji uchovat nejen průkaz, ale také relevantní komunikaci, žádosti a doklad o předání. Pokud se uplatňuje výjimka nebo náhradní postup, je vhodné mít doloženo, z čeho tento závěr vychází.

9. Nejčastější chyby a jak jim při prodeji předejít

Odkládání PENB na poslední chvíli

Dohledávání dokumentace může být složitější, než majitel očekává. Doporučuji proto zjistit stav podkladů při zahájení přípravy prodeje a podle toho naplánovat další kroky.

Zaměňování třídy G za vyřešenou dokumentaci
Údaj v inzerátu je potřeba umět vysvětlit. Při jednání se zájemcem by mělo být zřejmé, zda vychází ze zpracovaného průkazu, nebo z toho, že zprostředkovatel grafickou část neobdržel.

Automatický předpoklad výjimky
Stáří domu, malá výměra bytu nebo označení „chalupa“ samy o sobě nestačí k bezpečnému závěru. U nejasností doporučuji ověřit konkrétní podmínky dříve, než se nabídka zveřejní.

Doplňování dotazníku podle paměti
Majitelé nemusejí znát skladbu konstrukcí ani přesné technické parametry. Je užitečnější otevřeně označit chybějící informaci než předat odhad jako doložený údaj.

Spoléhání pouze na starý dokument
Nalezený průkaz je dobrý začátek. Následovat by měla kontrola jeho data a změn, které v nemovitosti od té doby proběhly.

Nejasná domluva, kdo co zajistí
Předem by mělo být zřejmé, kdo požádá o dokumenty, kdo komunikuje se specialistou a jak se bude řešit případné doplnění. Majitel tak ví, co má připravit a s čím mu pomohu já.

PENB je jednou z částí přípravy, kterou kupující na první fotografii neuvidí. Dobře uspořádané podklady ale pomáhají nabídku srozumitelně představit a odpovídat na otázky, které při rozhodování přirozeně přicházejí.

Chystáte se prodávat a nevíte, zda máte platný PENB nebo kde začít s jeho zajištěním? Ozvěte se mi. Projdeme dostupné dokumenty a domluvíme, s čím vám při přípravě podkladů a koordinaci zpracování pomohu.

Právní informace ověřeny k 20. říjnu 2026. Článek poskytuje obecný přehled; použití výjimek a konkrétní právní postup si ověřte podle své situace u odborníka.