Co byste měli vědět o dani z nemovitostí?

Koupili jste nemovitost, prodáváte ji nebo ji už několik let vlastníte?

Daň z nemovitých věcí se týká prakticky každého, kdo vlastní pozemek, dům, bytovou či nebytovou jednotku nebo jinou nemovitou věc podléhající této dani. Přesto v ní řada vlastníků nemá úplně jasno.

Často se například setkávám s otázkou, kdy se daňové přiznání podává, kdo ho musí podat po koupi nemovitosti a co se děje po jejím prodeji. Důležité je také vědět, že daň se neposuzuje podle toho, kdy jste nemovitost koupili nebo prodali, ale podle jejího vlastnictví ke konkrétnímu dni.

Daň z nemovitých věcí je každoročně se opakující majetková daň podle stavu k 1. lednu příslušného zdaňovacího období.

1. Kdo daň z nemovitých věcí platí?

Zjednodušeně řečeno ji platí vlastník nemovité věci, která je předmětem daně.

Může jít například o:

• bytovou jednotku,
• rodinný nebo bytový dům,
• pozemek,
• rekreační objekt,
• některé další stavby či jednotky.

Daň se přitom skládá ze dvou samostatných částí – daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Konkrétní výše daně proto závisí nejen na typu nemovitosti, ale také na dalších údajích stanovených zákonem a místními koeficienty.

2. Koupili jste nemovitost? Daň se řeší až pro další rok

Tohle je jedna z nejčastějších věcí, ve kterých mají vlastníci zmatek. Pokud například koupíte byt během roku, daňové přiznání se zpravidla podává až na následující zdaňovací období. Finanční správa uvádí například situaci, kdy člověk koupí nemovitost v roce 2026 – daňové přiznání podává na rok 2027.

Rozhodující je tedy stav k 1. lednu roku, na který se daň stanovuje.

To znamená, že při koupi nemovitosti je dobré myslet nejen na kupní smlouvu, financování a zápis vlastnického práva do katastru, ale také na následnou daňovou povinnost.

3. Musí se daňové přiznání podávat každý rok?

Ne.

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává automaticky každý rok jen proto, že nemovitost vlastníte. Povinnost podat přiznání zpravidla vzniká tehdy, když oproti předchozímu zdaňovacímu období došlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně osoby poplatníka. Může jít například o koupi, prodej, darování nebo změnu některých údajů rozhodných pro výpočet daně. Pokud se nic rozhodného nezměnilo, správce daně daň zpravidla stanoví automaticky na základě předchozích údajů.

4. Co když jste nemovitost prodali?

Rozhodující je, zda po prodeji stále vlastníte další nemovité věci v územním obvodu stejného správce daně.

Pokud vám po prodeji zůstanou další nemovitosti podléhající dani v působnosti stejného finančního úřadu, změnu zpravidla zohledníte v daňovém přiznání na následující zdaňovací období. Pokud jste naopak v daném územním obvodu přestali vlastnit všechny nemovité věci, které dani podléhaly, vzniká povinnost tuto skutečnost správci daně oznámit.

5. Kdy se podává daňové přiznání?

Obecná lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. ledna příslušného zdaňovacího období. Pokud konec lhůty připadne na víkend nebo svátek, posouvá se podle obecných pravidel na nejbližší pracovní den.

Existují ale také specifické situace, například pokud do konce roku nebylo rozhodnuto o návrhu na vklad vlastnického práva do katastru. V takovém případě se může uplatnit zvláštní lhůta. Pokud tedy řešíte koupi nebo prodej nemovitosti na přelomu roku, je dobré si konkrétní termín ověřit.

6. Kolik vlastně zaplatíte?

Tady bývá situace o něco složitější. Výše daně se neodvíjí jednoduše od tržní ceny nemovitosti.

Do výpočtu vstupuje například druh nemovité věci, její výměra, způsob využití a příslušné sazby a koeficienty. Výslednou částku mohou ovlivnit také koeficienty stanovené obcí. Od roku 2025 se změnila pravidla pro místní koeficienty a obec může za zákonem stanovených podmínek stanovit místní koeficient v určitém rozmezí.

Každá nemovitost se musí posuzovat podle konkrétních údajů.

7. Kdy se daň platí?

U většiny poplatníků je daň splatná nejpozději do 31. května.

Pokud je celková roční daň vyšší než 5 000 Kč, lze ji za běžných podmínek zaplatit ve dvou splátkách – druhá je splatná do 30. listopadu. Daň do 5 000 Kč se standardně hradí jednorázově do 31. května.

8. Co když se změní údaje v katastru?

Ne každá změna v katastru automaticky znamená povinnost podat nové přiznání. Rozhodující je, zda jde o změnu, která má vliv na stanovení daně.

Může jít například o změnu výměry pozemku, druhu pozemku, dokončení nebo změnu stavby, přístavbu či některé další skutečnosti. Finanční správa mezi relevantní změny řadí také některé změny související s katastrem nemovitostí. Právě proto se vyplatí při změnách nemovitosti zkontrolovat nejen samotný zápis v katastru, ale také případný dopad na daňovou povinnost.

9. Přiznání můžete vyřídit i online

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí lze podat elektronicky prostřednictvím portálu MOJE daně.

Finanční správa nabízí také možnost předvyplnění údajů z finanční správy a katastru nemovitostí. Před odesláním je ale potřeba předvyplněné údaje zkontrolovat a případně doplnit. Finanční správa výslovně doporučuje údaje ověřit také vůči katastru nemovitostí. To je důležité hlavně u nemovitostí, u kterých v minulosti proběhly změny.

10. Na co si dát pozor při koupi nebo prodeji

Při převodu nemovitosti se obvykle řeší především kupní smlouva, financování, právní dokumentace a zápis vlastnického práva do katastru.

Daň z nemovitých věcí ale patří mezi povinnosti, na které by se nemělo zapomenout. Před podpisem nebo krátce po dokončení obchodu je proto vhodné mít jasno v několika otázkách:

Kdy jsem se stal vlastníkem?

Co vlastním k 1. lednu příslušného roku?

Došlo ke změně, která vyžaduje podání přiznání?

Zůstaly mi po prodeji další nemovitosti v působnosti stejného správce daně?

Odpovídají údaje v katastru skutečnému stavu?

Právě zdánlivá maličkost může znamenat, že se daňová povinnost změní.

Daň z nemovitých věcí není složitá, když víte, co sledovat.